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収益物件(不動産投資)のメリット。そしてデメリットと、そのリスクの回避術

収益型住宅のメリットとデメリット

収益型住宅とは、完全分離型の二世帯住宅をよりプライベート感を高めた住宅で、二戸一住宅ともいわれています。
この収益型住宅は、2つの世帯空間をさまざまな組み合わせで活用することができます。
例えば、1つは自ら住み、もう片方は賃貸として貸せば、家賃収入のおかげで住宅ローンはかなり抑えることも可能となります。
こうした収益型の住宅は、一般の戸建て住宅に比べ、収益性があるために資産価値が高いものとなり、将来売却といった時にも高い金額で売ることも可能ます。

収益型住宅は、お客様のライフステージによって、親世帯と子世帯で住んだり、片方を賃貸住宅としたり、両方とも貸したりと、さまざまな活用が可能です。 ≫詳細



収益型住宅のメリット
(1)少ない資金で実現できます
(2)土地が狭くても可能です
(3)競合相手が少なく家賃設定も高めの設定が可能です/アパートとは異なる戸建て感覚
(4)売却しやすい
(5)一旦入居してもらうと比較的長く借りてくれます
(6)開発費用などの余計な経費が掛からない場合が多い
(7)アパートやマンションのように近隣からの反対も出にくい
(8)一度貸しても、将来は自分や親あるいは子供と住むことも可能です/二世帯住宅として活用可能
(9)自分の一存でリフォームをしたり建替え等も自由にできます
(10)駐車スペースを設けることにより、駅から徒歩圏内でなくても借り手が比較的見つかり易い
(11)やろうと思えば管理会社に頼まなくても自分で管理することもできます/余計な管理費が不要に
(12)ファミリー層が多く、賃料の延滞率などが低い入居者が望めます
(13)土地の区画形質にあまりこだわらることなく実現できます

 

収益型住宅のデメリット

(1)金利上昇のリスク
Point1
預金をしてもすずめの涙ほどの利息しか付かない低金利時代が続いています。しかし、この低金利は融資を受ける者にとってはむしろ有利です。金利が低いと、長期に借入れすることが多い不動産投資には相当有利です。低金利であるときは、なるべく固定金利で借りるべきです。しかし、金利情勢は時々刻々と変化しますので、将来を展望した上で投資計画を立てるべきです。今の金利は異常な低さだと考えると、将来は上昇する可能性もあると予想することができます。投資計画を立てるときは、現在の金利だけではなく、予想するのは非常に困難ですが、将来の予想金利によるシュミレーションをするべきだと思います。
Point2
積極的な繰上げ返済の実施・・・金利が上昇する局面が訪れるかもしれません。そのときに備えて収益の一部は毎月積み立てておきたいものです。積立金は金利が上がった時点で、取り崩して繰り上げ返済に充てます。

(2)空室のリスク
Point3
一番は空室リスクですが、これは必ず起こります。不動産投資の多くは融資を受けて行っていくので、返済原資は原則的にその投資物件から得られる賃料ということになります。中長期にわたる返済計画も空室の状況によっては破綻しかねません。物件が新しいうちや近隣に競合物件が少ないうちなどは、空室になっても比較的早期に新たな入居者が見つかる可能性が高いのですが、物件が古くなってきたりするとなかなか新たな入居者が現れないことも考えられます。一番の問題は1棟ものアパートやマンションなどと違い、入居者がいれば入居率100%で入居者がいなければ入居率0%になってしまうということです。

(3)建物の老朽化のリスク
Point4
建物は金やダイアモンドなどとは異なり、経年劣化していき、やがては朽ち果ててしまいます。自分が投資する物件があと何年持つのかは死活的な問題です。所有する投資物件を出来るだけ稼動させなければいけません。修繕の必要性も認識しなければなりません。



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収益型住宅のリスク回避策

 (1)金利上昇のリスク回避策
 @固定金利で借りる
 A収益型住宅は新しいうちは特に比較的家賃設定を高目にできますので、
  借入期間を10年から15年位にし、早目に借入れ金の返済を済ませておく
 
 (2)空室のリスク回避策
 @リフォーム特に外観のリフォームを積極的にする
 A入居条件の緩和措置を図る
 B定期借家契約の導入する
 C単身者や学生を入居対象者にして、ルームシェアー方式を採用する。
  ルームシェアー方式にすることによって各人の家賃の低減を図ることが
  可能になり、入居者も入居しやすくなります
 
 (3)建物の老朽化のリスク回避策
 なにか不具合が生じたときは、時間差無く積極的に修補などをするべきです。
 時間の経過に伴って不具合も拡大する恐れがあり、なによりも修繕費が過分
 にかかる恐れがあります。投資から得た余剰収益の一部は、突発的な修繕
 などの必要に備えて 蓄積しておきましょう
 ⇒修理のしやすい木造軸組み工法で建てます
収益物件(不動産投資)のメリット。そしてデメリットと、そのリスクの回避術


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